Koupě nemovitosti v České republice obnáší více než jen cenu, smlouvy a financování.
Daně jsou součástí transakce – i když se ne vždy objeví v momentě koupě.

Tento článek vysvětluje tři daňové oblasti, kterých by si měl být vědom každý kupující, na základě aktuální české praxe a přiloženého daňového přehledu

DANĚ

.
Nejedná se o daňové poradenství, ale o praktickou orientaci, která vám pomůže zjistit, na co se včas zeptat.

1. Daň z nabytí nemovitých věcí (Daň z nabytí)

Nejdříve dobrá zpráva.

Daň z nabytí nemovitých věcí – která se dříve při koupi nemovitosti platila – v České republice již neexistuje.

To znamená:

• kupující při nabytí nemovitosti neplatí daň z koupě
• po koupi nevzniká povinnost podávat daňové přiznání k dani z nabytí

To často vyvolává falešný pocit, že „s koupí nejsou spojeny žádné daně“.
Právě zde začínají nedorozumění.

2. Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí je hlavní průběžná daňová povinnost spojená s vlastnictvím.

Kdo ji platí

Daň z nemovitých věcí platí ten, kdo je zapsán jako vlastník k 1. lednu daného roku

DANĚ

.
To platí stejně pro české i zahraniční vlastníky.

Pokud nemovitost vlastníte k 1.lednu, daň za daný rok jde za vámi – bez ohledu na to:

• kdy jste ji koupili
• zda v ní bydlíte
• zda ji plánujete brzy prodat

Kdy se podává přiznání a platí

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává:

• do 31.ledna
• obvykle pouze jednou, při zahájení vlastnictví
• znovu pouze v případě, že dojde ke změně (vlastnictví, rozloha, využití)

Samotná daň se platí:

• jednou ročně
• obvykle do 31. května

DANĚ

Po prvním podání většina vlastníků pouze platí – bez každoročního podávání přiznání.

Proč by se kupující měli zajímat včas

Daň z nemovitých věcí je jednoduchá, dokud není.

Situace, které často vyžadují vyjasnění:

• spoluvlastnictví
• družstevní byty
• změny vlastnictví koncem roku
• změny na nemovitosti po koupi

Jedná se o běžné situace – nejsou však totožné a předpoklady zde často vedou k chybám.

3. Daň z příjmů fyzických osob (DPFO)

Daň z příjmů se neplatí při koupi – ale je důležitá kvůli tomu, jak a kdy ji můžete prodávat později.

Zde si mnoho kupujících nevědomky vytváří budoucí daňovou zátěž.

Kdo platí daň z příjmů

Daň z příjmů se vztahuje na:

• prodávající
• pronajímatele
• lidi, kteří získají nemovitost darem nebo dědictvím

Zda se daň z příjmů uplatní, závisí na tom, jak byla nemovitost nabyta a jak dlouho byla držena

DANĚ

.

Časové testy, na kterých záleží

V mnoha případech je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen, pokud jsou splněny určité podmínky:

• dlouhodobé vlastnictví (časový test)
• nebo dlouhodobé bydliště v nemovitosti

Délka těchto testů závisí na:

• tom, kdy byla nemovitost nabyta
• tom, jak byla nabyta (koupě, dar, dědictví)
• tom, zda byla využívána k osobnímu bydlení nebo k podnikání

Nesplnění časového testu neznamená automaticky povinnost platit daň – otevírá však otázky, které je třeba správně vyřešit.

Proč na tom kupujícím záleží už dnes

Kupující se často soustředí pouze na koupi.
Ale to, jak nakupujete a jak nemovitost využíváte, ovlivňuje vaši daňovou pozici, až ji budete jednou prodávat.

To zahrnuje:

• zda se nemovitost stane součástí obchodního majetku
• zda je pronajímána
• zda jsou výnosy reinvestovány do bydlení

Tato rozhodnutí jsou často činěna bez uvědomění si jejich daňových důsledků.

Nezbytné vyjasnění

Nejsme daňoví poradci a tento článek nenahrazuje odborné daňové poradenství.

Česká daňová pravidla:

• se v čase mění
• obsahují výjimky
• silně závisí na individuálních okolnostech

V mnoha případech by si kupující měli ověřit podrobnosti u licencovaného daňového poradce, zejména když:

• vlastnické struktury jsou složité
• jsou zapojeny zahraniční příjmy
• nemovitost může být později prodána nebo pronajata

Naší rolí je pomoci vám včas identifikovat, kde jsou daňové otázky důležité, nikoli hádat odpovědi ex post.

Praktické ponaučení pro kupující

Při koupi nemovitosti v České republice:

• daň z nabytí již není problémem
• daň z nemovitých věcí je roční a vázaná na vlastnictví k 1.lednu
• daň z příjmů je budoucí záležitost ovlivněná rozhodnutími, která učiníte dnes

Pochopení toho, co se uplatňuje, kdy a proč, vám pomůže vyhnout se pozdějším překvapením.